Quello dell’affitto breve turistico è una trend in crescita che nell’ultimo decennio ha vissuto un boom vero e
proprio, rallentato solo in piccola parte dal Covid.
Questa pratica ha avuto un grande impatto sui centri storici delle grandi città d’arte europee, cambiando la
faccia e la vivibilità in molti modi: ha chiaramente alzato il prezzo degli affitti e diminuito la disponibilità di
alloggi residenziali nelle zone più ambite, ma ha anche permesso di alloggiare flussi crescente di turisti e
picchi di domanda che alcune città, come Bologna, non sono strutturalmente capaci di soddisfare.
L’affitto turistico e di breve periodo ha anche portato a una maggior cura di palazzi storici altrimenti
abbandonati, gusci vuoti nei bilanci di gruppi di investimento incapaci di metterli a redditto in maniera
efficace e appartamenti vecchi (per non dire fatiscenti) e non ristrutturati perché affittati a studenti e
lavoratori con poche esigenze.
L’altro lato della medaglia è che l’affitto breve ha messo alle strette l’offerta di affitti residenziali per quegli
stessi studenti o lavoratori e in certi casi ha fatto una concorrenza sleale ad altri tipi di strutture ricettive,
godendo come seconde case di sgravi fiscali di vario genere.
Noi come professionisti del settore immobiliare operiamo tanto nella gestione per gli affitti brevi quanto
nella intermediazione di lungo periodo e di vendita è giusto che guardiamo in maniera onesta al mercato e
prendiamo in considerazione entrambi i lati della questione.
Ma soprattutto è importante che rimaniamo aggiornati per proporre ai nostri clienti tutte le soluzioni legali
e fiscali più vantaggiose per chi affida a noi i suoi asset immobiliari.
Infatti alcune città, che più di altre hanno goduto dei benefici o sofferto per queste dinamiche, da tempo si
stanno muovendo per cambiare le regole dell’affitto breve turistico.
Fra queste Parigi ha fatto scuola, dopo il via libera della Corte di Giustizia Europea, è del gennaio 2021 la
sentenza definitiva dei tribunali Francesi che ha ratificato le regole imposte dal comune di Parigi per
limitare gli affitti turistici dichiarandome la legittimità.
Quali sono queste restrizioni? Un appartamento non può essere legamente affittato a turisti per più di 120
giorni l’anno, superato questo limite si configura un’attività di impresa e lo spazio affittato deve essere
dichiarato “spazio commerciale” a tutti gli effetti.
Senza entrare nel dettaglio dei vincoli e delle eccezzioni della legislazione transalpina l’idea è semplice:
lottare contro lo snaturamento dei centri storici, da luoghi abitati a alberghi diffusi, lottare contro la
carenza di alloggi e evitare che si creino forme di concorrenza sleale nei confronti di altre strutture ricettive.
In italia questa sentenza è stata guardata con molto interesse specialmente dalla città di Firenze che, per
quanto sul una scala molto ridotta, ha vissuto problemi simili a quelli della capitale francese. Ma sia in Italia
che in tutta Europa molti stanno prendendo esempio da questa vicenda.
D’altro canto non si può non constatare la vitalità che l’affitto turistico ha dato a quartieri e palazzi storici
ingiustamente trascurati o appartamenti centrali che senza un opportuno ritorno economico altrimenti non
sarebbero mai stati ristrutturati.
Senza parlare della carenza di offerta di alloggi turistici rispetto alla domanda che è una falla inaccettabile
con tutto l’indotto che il turismo porta all’economia del nostro paese e che non sfruttare sarebbe una
perdita per tutti.
É l’antica diatriba su dove finisca equilibrio fra domanda e offerta di mercato e dove inizi l’interesse
pubblico. A nostro avviso però, nella fattispecie delle locazioni turistiche, questa diatriba trascura spesso un
punto molto importante: uno dei motivi principali che spinge molti dei proprietari immobiliari verso gli
affitti brevi non è tanto, o non solo, una maggior remunerazione, quanto una minor rischio di insolvenza
e/o di occupazione abusiva dell’immobile da parte dell’inquilino. La legge Italiana come sappiamo è molto
tutelante nei confronti del Locatario, a discapito del Locatore, ma questa maggior tutela gli si sta rivoltando
contro!
Il meccanismo è il seguente: lo Stato vuole tutelare gli affittuari rendendo molto complesse e costose le
procedure di sfratto -> i proprietari di immobili fuggono dai tradizionali contratti a lungo termine (3+2, 4+4
ecc…) per rivolgersi al mercato degli affitti brevi -> il numero e la disponibilità di immobili sul mercato degli
affitti a lungo termine si riduce e il loro costo si alza -> la spesa media dell’affitto per famiglie, single e
giovani coppie si alza.
Anche i più agguerriti detrattori del libero mercato ammetteranno quindi che in questo caso un principio
regolatore del mercato ha un effetto distorsivo di segno opposto.
Il nostro compito da sempre come partner immobiliare di chi ci affida le sue proprietà rimane chiaro:
mettere a disposizione la nostra esperienza e i nostri servizi per avere il maggiore ritorno dal tuo immobile,
sfruttarne a pieno le potenzialità.