Cosa sono le OTA? Guida ai canali di prenotazione per affitti brevi:
Avete mai sentito parlare delle OTA? Forse non avrete mai sentito questo termine, ma sicuramente
conoscete almeno le più famose: Booking.com, Airbnb, Expedia…
Il nostro core business è gestire immobili di terzi ed affittarli per brevi e medi periodi a seconda
della domanda e delle caratteristiche dell’immobile.
Il nostro interesse e quello dei proprietari coincidono, in quanto più viene affittato l’immobile e più
guadagniamo entrambi.
In seconda battuta la sostenibilità del business richiede che gli appartamenti siano conservati nelle
condizioni migliori per le prenotazioni successive e che l’esperienza degli ospiti sia la migliore
possibile.
In quanto le recensioni e l’esperienza dei clienti sono la principale leva di marketing che abbiamo a
disposizione all’interno dei canali su cui gli ospiti prenotano, appunto le OTA (online travel
agencies).
Queste considerazioni sono sempre vere, sia che si gestiscano decine o centinaia di strutture, di
proprietà o per conto terzi, sia che si voglia mettere a reddito su questi portali la propria seconda
casa gestendo tutto personalmente.
Abbiamo quindi un portafoglio di immobili pronti per accogliere ospiti e inquilini, ora ti chiederai
quale sia il canale migliore su cui pubblicare gli annunci per avere i risultati migliori.
Quale ha le condizioni più vantaggiose?
Quale produce meggiore volume di affari?
Booking o airbnb? Expedia, Homeaway? Zappyrent o Spotahome?
La verità è che diversi portali hanno diversi punti di forza, che sia la specializzazione in un
segmento di mercato oppure una presenza regionale significativa rispetto ad altri player che
globalmente possono essere molto più rilevanti.
Quindi il modo migliore per operare è pubblicare i propri annunci su quanti più canali, in modo che
abbiano la massima visibilità.
E’ abbastanza intuitivo rendersi conto che lavorare simultaneamente, senza strumenti
professionali, su molti canali richiede molto lavoro: la pubblicazione dei contenuti, la modifica dei
prezzi e soprattutto la modifica istantanea delle disponibilità per evitare overbooking!
Per questo le agenzie come la nostra utilizzano dei channel manager, ovvero delle piattaforme che
collegano le varie OTA inviando simultaneamente prezzi e disponibilità. Questi strumenti risultano
piuttosto costosi per chi ha pochi appartamenti da gestire, ma sono uno strumento indispensabile
per chi ne gestisce molti.
Non tutti gli appartamenti potrebbero essere adatti a tutti i portali ma nella maggioranza dei casi sì,
e lo stesso appartamento può essere affittato meglio con modalità molto differenti in base alla
stagionalità del mercato.
Infine se si opera con un portafoglio variegato di strutture è importante conoscere e lavorare con
OTA altrettanto varie per massimizzare la nostra efficacia e competitività.
Le OTA principali con cui lavoriamo
OTA short term
- Airbnb:
Non è più una novità ma di certo lo è stata, campione degli affitti peer to peer, ha la base utenti più
vasta del mercato, con 150 milioni di utenti attivi. - Booking.com (+ Agoda della Booking Holding):
Leader mondiale per il numero di strutture con oltre 28 milioni di soluzioni prenotabili in oltre 200
paesi. - Gruppo expedia:
- Expedia
- Homeaway
- Vrbo
- Hotels.com
- Abritel
Usa molti brand a seconda della regione e segmento di mercato e in quanto a volumi si posiziona
poco sotto le prime due citate. - Holidu:
Realtà minore ma in rapida crescita forte soprattuto nel mercato tedesco e che si propone come un
comparatore di prezzi fra le proprietà presenti sugli altri canali e una vetrina privilegiata per quelle
strutture che si affidano a Holidu.
OTA di nicchia - Plum Guide:
Questa realtà è sicuramente minore per volumi di affari e dimensioni ed è dedicata a soluzioni
esclusive e particolarmente raffinate e per immobili con le caratteristiche adatte è una piattaforma
che può dare ottimi risultati.
OTA medium term - Spotahome
- Uniplaces
- Studentsville
- Zappyrent
Questi servizi si assomigliano molto fra loro come impostazione e funzionamento. Permettono di
affittare dall’intero appartamento al singolo posto letto come Airbnb e altri, però gli affitti sono tutti
proposti e contrattati su base mensile.
La gestione di canali di prenotazione multipli:
Una volta definiti le OTA in cui saranno pubblicati gli annunci delle strutture entrano in gioco due
aspetti molto importanti.
La gestione del calendario, per evitare gli overbooking, ovvero prenotazioni multiple per la stessa
struttura nello stesso giorno. Uno dei disservizi più comuni e spiacevoli per il cliente se non si trova
una soluzione e per il property manager che deve risolvere il problema.
Ci sono molti strumenti professionali che permettono di automatizzare in tutto o in parte questi
processi ma per varie ragioni (guasti agli impianti idraulici, elettrici o semplicemente a causa di bug
dei portali) anche lavorando nel modo più attento si possono verificare degli overbooking e in
questo caso avere a disposizione un portafoglio di immobili con cui offrire una soluzione alternativa
è un grande vantaggio.
Altro fattore da considerare è la gestione dei prezzi legata all’andamento di mercato, eventi e
stagionalità.
In larga parte anche questo lavoro è prevedibile con anticipo e ad esempio Airbnb mette a
disposizioni strumenti automatici di modulazione dei prezzi, anche se la logica che li condiziona
non è trasparente e non tiene conto di esigenze particolari della singola struttura o proprietà.
Per essere davvero efficaci e raggiungere obbiettivi specifici l’unica soluzione è conoscere bene
l’ambiente in cui si opera solo così si potranno applicare strategie funzionanti anche nelle
condizioni più inaspettate.