Con questo articolo voglio proporti una guida semplice ma chiara che ti aiuti a mettere ordine alle idee nel
campo degli investimenti immobiliari.
Negli ultimi anni alcuni settori del mercato immobiliare hanno subito scosse e variazioni notevoli.
Prima la pandemia ha colpito duramente il mercato dell’immobiliare commerciale e spinto in direzioni
nuove il mercato dell’affitto e della compravendita residenziale.
Ora l’aumento dei tassi di interesse, annunciati da tempo ma pur sempre impattanti sul mercato della
vendita (prima o poi la pacchia dei tassi negativi doveva finire).
Nonostante questi macro-eventi meritino di essere approfonditi lo scopo di questa guida non sono le
contingenze ma gli aspetti più stabili degli investimenti immobiliari e di alcuni strumenti innovativi che
permettono di investire in questo mercato anche nel caso in cui si disponga di una liquidità finanziaria
modesta o si voglia diversificare il proprio portafoglio di investimento.
Residenziale VS Commerciale
La prima grande differenza se si vuole acquistare un immobile per investimento è la finalità a cui è dedicato
il fabbricato.
Chiaramente la nostra attenzione per la natura del nostro business è maggiormente rivolta al settore
residenziale. Ma per dare uno sguardo di insieme il settore commerciale è quello che ha subito in maniera
più grave la pandemia e i lockdown, con abbassamenti generali dei prezzi e delle rendite. Molte attività
hanno infatti chiuso e/o non sono state in grado di pagare affitti. Anche la digitalizzazione dei servizi sta
avendo un impatto sul mercato, cambiando il tipo di immobili richiesti, con minori spazi dedicati al pubblico
e maggiori spazi dedicati alla logistica anche nel centro città.
Le tipologie che hanno recuperato meglio e prima sono stati i grandi centri commerciali e il retail high end
(lontani dalle tasche del piccolo investitore), anche se oggi le statistiche ufficiali dell’agenzie dell’entrate
dichiarano finita la crisi e anci si assiste a un picco nelle compravendite rispetto al 2019, forse una reazione
ai 2 anni di relativo stop forzoso del mercato.
Per chi fosse interessato ad approfondire l’argomento degli andamenti del reparto commerciale consiglio
questo articolo della rivista online dell’Agenzia delle Entrate:
https://www.fiscooggi.it/rubrica/immobili/articolo/anche-mercato-non-residenziale-conferma-fine-
dellemergenza-covid .
Un mercato ambiguo ma che può offrire alti ritorni sull’investimento è quello degli immobili accatastati
come magazzini, officine (C/), negozi e uffici (B/) che possono essere trasformati con una profonda
ristrutturazione in abitazioni a tutti gli effetti.
Questo tipo di operazione presenta molti pro ma anche delle criticità e va approfondito caso per caso la
fattibilità e la possibilità di chiedere il cambio di uso e di categoria catastale in seguito alla ristrutturazione
che valorizzerebbe sicuramento l’investimento.
In alternativa un immobile accatastato C2 (magazzino) e affittato come arredato ad abitazione
presenterebbe delle criticità per cui ad esempio l’inquilino, se denunciato, sarebbe costretto a lasciare
l’immobile.
Per terminare la carrellata sull’argomento residenziale vs commerciale può essere utile ricordare alcune
differenze fondamentali:
prezzo e rendita per metro quadro sono in genere maggiori per gli immobili commerciali
la tassazione sugli immobili commerciali è meno conveniente per persone fisiche mentre risulta un
investimento più favorevole per le aziende.
le condizioni sui mutui per l’acquisto concessi dalle banche sono generalmente migliori per il residenziale
rispetto al commerciale (parlando sempre dal punto di vista dell’investitore individuale).
Residenziale: come mettere a reddito
Questo è il campo che ci riguarda più da vicino come Get the Key e se siete qui a leggere questo articolo
probabilmente riguarda anche voi.
Ci sono diversi modi per mettere a reddito un immobile residenziale e a volte la scelta viene fatta in base ai
gusti personali senza tenere conto di quale sia la scelta migliore da un punto di vista della propria sicurezza
finanziaria e delle caratteristiche dell’immobile come posizione, dimensioni e stato di conservazione.
La maniera più classica è quella dell’affitto di lungo termine ed è quello più conosciuto quindi mi ci
soffermerò poco. Presenta dei vantaggi fiscali se si rispettano alcuni requisiti legali e costi di gestione bassi
o nulli per i proprietari che si concentrano nel momento della stipula del contratto se fatto con una agenzia
immobiliare.
Il punto debole di questa tipologia di affitto è il forte sbilanciamento di diritti e doveri fra proprietario ed
inquilino a favore di quest’ultimo.
Dall’altro lato abbiamo l’affitto breve e turistico sulle differenze fra casa vancanza e le altre tipologie di
affitto turistico potete approfondire a questo articolo dedicato:
Delle forme ibride o alternative di affittare un immbile residenziale possono essere una combinazione di
affitto di medio e lungo periodo e affitto breve, impostata per approfittare delle migliori offerte presenti
sul mercato e della stagionalità degli affitti brevi.
Un’altra formula è quella di proporre il proprio immobile in affitto avendo come target una fetta di mercato
con necessità specifiche, come aziende e studenti, e in questo caso anche l’affitto di singole stanze.
Infine, sempre a proposito dell’affitto parziale, come ad esempio l’affitto di una singola stanza, si può
mantenere il resto della casa come dimora principale e quindi affittare la propria prima casa senza
rinunciare ad alcuna agevolazione.
House flipping
House flipping significa letteramente “girare case” e anche nella pratica di questo si tratta.
È la pratica di ricercare un immobile d’occasione sul mercato immobiliare, specie proveniente da aste,
banche e fallimenti, per ristrutturarlo a nuovo e rivenderlo in un secondo momento a un prezzo molto
maggiore.
Questo modello di business per quando possa essere molto stimolante e remunerativo espone l’investitore
in maniera considerevole e per essere efficiente richiede una liquidità finanziaria non indifferente.
L’house flipping organizzato a livello di grande azienda ci connette alla realtà degli Instant buyer. Ovvero
aziende che facendo leva su una grande disponibilità di liquidità permettono a un proprietario di vendere in
maniera molto rapida il proprio immobile (da qui il nome Instant), a cambio di uno sconto sul prezzo
rispetto a quello che potrebbe fruttare una compravendita classica.
Dopodichè l’Istant buyer procederà con eventuali ristrutturazioni e interventi che ne aumentino il valore
per rivenderla a un prezzo anche motlo maggiore.
Crowdfounding immobiliare
Entrando nel mondo degli investimenti immobiliari più innovativi e alternativi sicuramente il
crowdfounding immobiliare e il metodo più noto.
Sono moltissime infatti la piattaforme che offrono questo tipo di servizio e permettono all’investitore di
partecipare con una quota spesso anche minima (si può partire anche da 500€ di investimento) a grandi
progetti immobiliari, spesso di costruzione ma anche di riqualificazione di immobili già esistenti.
La logica è molto simile a quella di altre forme di crowdfounding, per chi non fosse familiare con questa
forma di raccogliere capitali o investire vi consiglio questa guida:
https://economiapertutti.bancaditalia.it/chiedere-prestito/crowdfunding/
Uno degli aspetti positivi del crowdfounding immobiliare è che obbiettivi, premesse e aspettative sono più
stabili e prevedibili rispetto ad altri settori in cui il crowdfounding è molto diffuso come startup tech e
assimilabili.
Questo vuol dire che una volta investito si ha una buona approssimazione delle tempistiche e della rendita
di un dato investimento.
ETF immobiliari
L’ultimo modo di investire nel settore immobiliare che voglio farti conoscere è quello degli ETF (acronimo di
Exchange Traded Funds), trattasi di fondi di investimento la cui particolarità è di essere a gestione passiva,
quindi del tutto automatizzata e controllata da algoritmi che replicano l’andamento del mercato e settore
cui fanno riferimento.
Ci sono ETF che rispecchiano in questo modo tutti i principali listini finanziari ma ci sono anche ETF dedicati
agli indici di specifici rami industriali e settoriali e che rappresentano in modo proporzionale tutte le
aziende di un determinato settore e il loro andamento.
Quindi investendo in un ETF dedicato al settore immobiliare non staremo investendo in nessuna specifica
transazione immobiliare e in nessuna impresa del settore, ma staremo investendo nell’andamento generale
delle aziende del settore quotate in borsa e quindi indirettamente sull’andamento generale del mercato
immobiliare.
Gli ETF immobiliari sono tanti e fanno riferimento a differenti piazze finanziarie e mercati.
per chi fosse interessato ad approfondire il tema consiglio questa pagina da cui partire per farsi un indea
più chiara:
https://www.justetf.com/it/how-to/invest-in-real-estate.html
Con questa guida ti ho dato una panoramica dei principali modi per investire nell’ immobiliare. Ognuno di
questi temi merita un approfondimento molto più specifico e spero di averti dato tutti i collegamenti di cui
hai bisogno per approfondire i temi a cui puoi essere più interessato personalmente.